사회초년생 월급쟁이 내 집 마련으로 시작하는 부동산 투자에 대하여

최근 금리상승으로 부동산 가격 급등기에 추격 매수한 젊은 층의 고민이 많다는 기사가 나오고 있습니다. 이를 계기로 적은 자본축적과 긴 근로 가능 시간을 특징으로 하는 사회초년생 월급쟁이 내 집 마련으로 시작하는 부동산 투자란 제목으로 제 경험을 바탕으로 한 내 집 마련 순서에 대하여 알아보겠습니다.

<목  차>
1. 사회초년생 월급쟁이 빠른 내 집 마련이 필요한 이유
2. 내 집 마련으로 부동산투자 시 핵심 검토 사항
3. 분양시장에서 내 집 마련하기
4. 매매시장에서 내 집 마련하기
5. 마치며 : 사회초년생 월급쟁이 내 집 마련 순서

 

1. 사회초년생 월급쟁이 빠른 내 집 마련이 필요한 이유

 

가. 내 집 마련이 필요한 이유

•  주택은 필수재입니다. 주식과 채권 등의 타 투자자산은 선택적으로 하지 않을 수도 있으나, 어디에 살든 거주하는 주택은 필요합니다. 경제학적으로 수요는 항상 있다는 의미입니다.
•  전세 등으로 타인의 집을 임차하여 사용하는 경우, 2년 또는 4년에 한 번씩 임차료를 추가로 부담하고 갱신하여 사용합니다. 이러한 정기적인 전세금 인상 등 임차료 추가 부담 압박은 경제적으로 가장의 강한 스트레스로 다가옵니다.
•  자주 이사하는 경우에도 스트레스뿐만 아니라, 경제적 비용도 상당히 소모됩니다. 특히 어린 자녀가 있는 경우, 또래가 있는 거주지역을 벗어나기란 쉽지 않습니다. 따라서 이사를 가지않아도 된다는 것은 가족들의 심리적 안정감을 크게 하고, 자녀의 자존감을 높이는 수단이 됩니다.
•  특히 장기전세 등 공공임대주택에 거주하는 경우 계속 거주하기 위하는 자산 및 소득 한도를 충족하여야 합니다. 따라서 조건을 충족하기 위하여 소득을 높이거나 자산을 늘리기 위한 노력을 무의식적으로 부정적으로 인식함으로써, 부에 대한 사고를 제한할 수 있습니다.
•  내 집 마련을 하면 추가로 수익형 부동산에도 관심을 갖게 되고, 주식, 채권 등 타 투자자산에도 관심을 갖게 되며, 기타 세법 등에도 관심을 갖게 되어 자연적으로 경제 공부를 하게 되므로, 부자로 은퇴할 가능성 역시 크게 상승합니다.

 

나. 내 집 마련이 빠를수록 유리한 이유

•  자본주의는 인플레이션이 기본입니다. 따라서 인플레에 소외되지 않기 위하는 헷지는 필수이며 빠를수록 좋습니다. 이를 소홀히 하였을 시 나만 소외된다는 공포심에서 비상식적인 의사결정을 내려 큰 피해를 볼 수도 있습니다. 
•  내 집 마련이 빠르면 긴 근로 가능 시간을 이용하여 장기로 대출할 수 있습니다. 이는 상환될 투자 원금을 절약하는 효과가 있습니다.
•  특히 사회초년생 등 소득이 상대적으로 작은 경우 각종 혜택이 많습니다. 분양시장에서 특별공급 제도(청년 특공, 신혼부부 특공, 생애 최초 특공), 저금리의 내 집 마련 디딤돌 대출(연 소득 6천만원 이하), 생애 최초 취득세 감면제도 등이 그 예입니다.

•  빠르게 내 집 마련을 하면 월급의 계획적, 효과적 관리가 가능합니다. 아직 자본이 충분하지 않으므로, 자기자본에 금융기관의 대출을 추가하여 내 집 마련을 하므로, 강제적으로 대출 원리금을 상환하게 됩니다.
•  이는 저축의 효과와 불필요한 비용의 억제로 가정 재무상태가 튼튼해 질 뿐만아니라, 직업의 안정성에도 도움을 줍니다. 충동적인 퇴직 등을 예방하는 효과도 있습니다.
•  특히 부모와 동거하는 독신의 경우 자본축적에 유리합니다. 생활비 중 가장 큰 비중이 주거비인데, 주거비가 들어가지 않으므로, 여유자금을 축적하여 타 자산 투자에 활용할 수 있습니다.
•  또한 비혼주의자가 아니면 결혼에도 유리합니다. 미혼 시절에 내 집을 마련하였다는 것은 배우자 후보에게 신뢰성을 주는 가점 역할을 합니다.

 

2. 내 집 마련으로 부동산투자 시 핵심 검토 사항

 

가. 소유와 거주의 분리

•  사회초년생은 미혼이거나 신혼인 경우가 많습니다. 우리나라는 교육의 영향으로 초등학교 고학년부터 대학 입학시 까지 장기거주하는 경우가 많습니다.
•  따라서 아직 아이가 없거나 어린 경우에는 반드시 소유와 거주를 일치시킬 필요가 없습니다. 아이가 초등학교 저학년까지 약 10여년 동안은 부부 중심으로 생활이 가능합니다.
•  따라서 사회초년생 내 집 마련은 실거주보다는 투자 관점을 우선으로 접근하는 것이 맞는다고 생각합니다.

 

나. 대상부동산 선별

•  부동산 투자의 핵심은 첫째도 입지(Location), 둘째도 입지(Location), 셋째도 입지(Location)입니다. 인구가 늘고 직장과 접근이 용이한 장기 성장 가능성이 높은 곳이 핵심입니다. 여력이 된다면 누구나 살고 싶은 곳입니다.
•  투자 대상은 환금성이 뛰어난 아파트로 한정합니다. 재개발을 기대하고 단독이나 연립주택을 고려하는 사람도 있으나, 사업의 불확실성이 크고, 회수 기간이 장기간 소요되어 전문지식이 없는 사회초년생에게는 부적합합니다.
•  자본축적이 되어있지 않으므로 레버리지를 활용해야 합니다. 거주하지 않은 경우에는 무차입 레버리지인 전세 - 전세 비율이 높은 곳 –을 먼저 고려하고, 거주목적이라면 소득증명을 통한 금융기관 대출을 하여야 하므로, 원리금상환이 자신의 소득으로 감당할 수 있는 가격대 수준의 부동산을 매수하여야 합니다.

 

다. 매수타이밍

•  부동산이 주식에 비하여 상대적으로 변동성이 작기는 합니다만, 10여년에 한 번씩 오는 불황 디플레시기에는 큰 폭으로 하락하기도 합니다. 따라서 시간이 충분한 사회초년생은 서두르지 말고 기회가 올 때까지 매수자가 유리한 시장을 기다려야 합니다.
•  이러한 기회는 대부분 언론을 통하여 알 수 있습니다. 정부의 미분양 대책, 금리인하, 대출 확대 등의 기사가 나오면 때가 왔다고 볼 수 있습니다.

 

3. 분양시장에서 내 집 마련하기

내 집 마련이 가장 유리한 방법은 분양받는 것입니다. 특히 분양가가 상대적으로 저렴한 분양가 상한제 아파트가 제일 유리합니다. 그러나 내가 원하는 지역에서 분양하지 아니할 수도 있다는 것이 단점입니다.

 

가. 청약가점제도

•  아파트 분양은 대부분 청약가점으로 당첨을 결정합니다. 청약가점의 점수표를 보면, 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간으로 구성되어 있습니다. 최대 84점이 만점입니다.
•  무주택기간 : 30세 또는 결혼일부터 최대 15년, 32점 만점
•  청약통장 가입 기간 : 가입 시부터 최대 15년(미성년자는 최대 2년), 17점 만점
•  부양가족 수 : 배우자, 직계 존비속 최대 6명. 35점 만점

•  사회초년생에게는 무주택기간과 부양가족 수에서 절대적으로 열세이므로, 청약가점으로 인기 지역에서 분양받을 가능성이 희박합니다.

 

나. 사회초년생이 유리한 청약제도

일반 청약에서 당첨 가능성이 적은 단점을 보완하기 위하여, 사회초년생에게 유리한 청약제도가 생겨나고 있습니다.

•  미혼 청년 특공 : 가점제로 소득 기준은 가구당 월평균 소득의 140% 이내(2022년 449만원 이하)이고, 자산 기준은 본인 순자산 80%(2억6천만원) 이하, 부모 순자산 300%(9억7500만원) 이하이며, 소득이 적으면 가점, 소득세 납부 기간이 길면 가점이 주어집니다. 
•  신혼부부 특공 : 가점제로 혼인 기간 7년 이내로서  예비부부도 가능합니다.  자산 기준은 소유 부동산 3억 3100만원 이하이며, 소득이 적으면 가점, 혼인 기간이 짧으면 가점, 자녀 수 많으면 가점이 주어집니다. 
•  생애 최초 특공 : 추첨제로 배우자 또는 자녀가 있을 것, 현직 근로자 또는 자영업자로서 과거 5년 이상 소득세 납부 사실이 있어야 합니다 
•  미혼 청년 및 신혼부부 특별공급은 가점제지만, 생애 최초 특공은 추첨제입니다. 미혼 청년 특공은 부모와 동거하는 경우에도 가능하고 근로기간은 장기이나, 현재 소득이 적은 경우면 가점을, 신혼부부 특공은 결혼한 지 얼마 되지 않고, 자녀가 많은 경우, 현재 소득이 적은 경우 가점을 주고, 그 외 당해 지역 거주 여부 등 특공에 따라 가점항목이 상이하여 추가적인 항목이 있으니, 분양공고문을 자세히 읽어보고 청약 신청하여야 할 것입니다.

 

4. 매매시장에서 내 집 마련하기

분양이 내 집 마련에 가장 유리하기는 하지만, 인기 지역인 경우 가점 경쟁에서 우위에 있던지, 추첨 경쟁에서 운이 좋든지 하여야 합니다. 그만큼 분양 당첨이 어렵다는 의미이기도 합니다.

 

가. 매매가 일반청약보다 유리한 이유

•  일반청약은 가점을 모으는 기간이 몹시 깁니다. 인기 지역의 경우 만점 부근에서 당락이 결정되므로, 결혼 후 20여년이 지난 50대 이후가 되어서야 내 집 마련을 할 수 있습니다.
•  이렇게 무주택 상태에서 가점 모으는 기간이 길고, 그동안 인플레로 인하여 부동산가격 역시 크게 올랐을 가능성이 크므로, 기회비용 측면에서는 오히려 손실이라고 볼 수도 있습니다.
•  또한 매매는 분양에 비하여 내가 원하는 지역에 내 집 마련을 할 수 있는 장점이 있습니다. 현재 거주하고 있는 곳을 크게 벗어나지 않는 곳일 가능성이 큽니다.

 

나. 부동산 매매 방법

부동산 매매 방법 중 핵심 사항을 간략히 설명하면,

•  매매는 분양에 비하여 매수 후보지가 다양합니다. 따라서 입지를 잘 살펴보아야 합니다. 아파트 향, 층, 내부 상태 등은 생각보다 삶의 질에 큰 영향을 끼치지 않습니다.
•  여름보다는 잎이 떨어져 주변 상황을 잘 살펴볼 수 있는 겨울에 임장이라 하는 현장 조사를 가 볼 것을 추천하고, 자차보다는 대중교통을 이용하여 주변을 살피기를 권합니다.
•  반드시 등록된 공인중개사를 통하여 거래하고, 계약 시에는 매도자 신분 확인을 철저히 하고,
•  잔금과 부동산 명도는 동시이행이므로, 잔금을 주기 전 부동산 등기부 등본을 다시 한번 확인 후 잔금을 주고, 등기신청 서류와 아파트 열쇠를 받으면 매도자와의 매매절차는 마무리됩니다.

그 후 법무사의 등기신청과 주택 수리 후 입주함으로써 모든 절차가 마무리됩니다.

 

 

5. 마치며 – 사회초년생 월급쟁이 내 집 마련 순서

경험을 바탕으로 과거로 돌아가 사회초년생이 된다면, 내 집 마련의 순서는 다음과 같이 하도록 할 것입니다.

•  특별공급 청약 : 미혼 청년, 신혼부부, 생애 최초 특별공급을 우선적으로 신청합니다. 
•  일반공급 추첨제 청약 : 가점제와 동시에 추첨제 물량도 있습니다.
•  부적격 당첨자 계약취소분 청약 : 가끔 올 6월에 엄청난 경쟁률로 분양하였던 흑석자이처럼 당첨취소분이 재분양되는 경우가 있습니다. 몇 년 전 분양 당시의 가격으로, 가점에 상관없이 추첨으로 결정하는 좋은 기회입니다. 경쟁률이 엄청나기는 하지만, 당첨만 된다면 가장 혜택이 큰 방법입니다.
•  매매 : 일반청약보다는 매매를 우선으로 고려할 듯합니다. 가점으로 일반청약에 당첨되기 위하는 20년이 넘는 많은 시간이 소요되고, 그동안 두 번 정도의 큰 부동산 사이클을 보내야 하므로 기회손실이 더 크게 느껴집니다.
•  일반청약 : 자녀가 성장함에 따라 거주에 제한이 점차 없어지므로, 일반청약을 통하여 신축아파트로 갈아타기를 할 듯합니다.
•   이상으로 사회초년생 월급쟁이 내 집 마련으로 시작하는 부동산 투자에 대하여란 제목으로 글을 작성하였습니다. 이는 경험에서 나온 저의 개인적인 의견임을 고려하시어, 부동산 투자 및 내 집 마련에 도움이 되었으면 합니다.

 

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