영끌 부동산 흑석 자이 입지 분석, 가격분석 및 청약방법에 대하여

얼마 전 분양가 상한제 주택은 부동산 경기를 떠나서 적극적으로 도전하여야 한다는 요지로 포스팅하였는데, 분양가 상한제 주택보다 더 큰 매력이 있는 흑석 뉴타운 내 흑석 자이브랜드로 무순위 및 계약취소분 2가구 분양에 대한 공고가 나와서 흑석 자이 입지분석, 가격분석 및 청약방법에 대하여 자세히 알아봅니다.

목 차
1. 흑석뉴타운 입지 분석
2. 흑석 자이 아파트 분석
3. 흑석 자이 가격경쟁력 분석
4. 청약 일정 및 방법
5. 마치며

 

1. 흑석뉴타운 입지 분석

 

가. 지리적 입지

•  흑석뉴타운은 동으로는 강남의 부촌으로 새로이 뜨고 있는 반포와 맞닿아 있고, 서쪽으로는 대한민국의 금융의 중심지인 여의도와 맞닿아 있으며, 한강 너머로는 용산과 맞닿아 있는 요충지입니다.
•  그래서 입주민들 사이에서는 흑석동보다는 서반포로 불리기도 합니다.

흑석뉴타운 입지<네이버 지도 캡쳐>

 

나. 교통

•  또한 지구 내 지하철 9호선이 지나고 있어, 동쪽으로는 강남 고속버스 터미널 및 강남으로 접근이 용이하며, 서쪽으로는 여의도 및 김포공항까지 환승 없이 갈 수 있고,
•  동쪽으로 한 정거장을 가면 국립묘지인 현충원이 있는 4호선 환승역 동작역이 있어 행정부가 있는 과천으로 바로 연결이 되고, 서쪽으로는 두 정거장에 1호선 노량진 역이 있어, 서울역을 비롯한 4대문과 수원, 인천 등을 바로 갈 수 있습니다.
•  또한 6정거장인 신논현역에서 신분당선으로 환승하면 IT의 성지인 판교로 한번 환승으로 연결이 되어 출퇴근이 가능합니다.

다. 환경

•  뉴타운 내 중앙대학교 본교와 중앙대학교 부속 병원이 있어 위급한 상황에 대처가 가능하며, 뒤로는 달마사란 암자를 품은 서달산이 있어 자연환경이 뛰어나고, 정상에 오르면 동서남북으로 서울 전체 조망이 가능하여 산책하기 좋으며,
•  조금 더 가면 동작동 국립묘지인 현충원 후문으로 연결이 되어, 주간에는 현충원에 도보로 이용이 가능하여 운동하기도 좋습니다.

라. 교육

•  지구 내에 초등학교와 중학교가 있으나, 아직 중앙대 부속 고등학교가 강남으로 이사 간 이후 고등학교는 없어 근처 반포와 사당동 쪽으로 배치되고 있으나,
•  서울시와 교육청이 지구 내에 고등학교를 신설하는 데 합의하였다는 보도가 나오고 있습니다.

 

2. 흑석 자이 아파트 분석

 

가. 단지분석

•  흑석 자이는 우리나라에서 삼성 래미안과 쌍벽을 이루는 가장 선호하는 아파트로 선정된 자이 브랜드의 아파트입니다. 아파트 품질에 대하여는 최고 수준을 자랑하고 있습니다. 특히 조경이 뛰어나다는 평을 받고 있습니다.
•  규모는 지하 5층, 지상 20층의 26개 동의 1,772세대로 큰 규모에 속하며, 수영장과 사우나장, 골프연습장과 스크린골프장 및 피트니스센터와 키즈 카페 등이 있는 자이안 센터는 입주민의 자랑입니다.
• 자세한 내용은 시공사에서 제공하는 공식 카탈로그와 홍보 동영상을 참고하시기 바랍니다.

 

 

나. 물건분석

•  무순위 25평형은 1층에 소재합니다. 밖에서 거실이 보이지 않을까 우려할 수도 있으나, 아파트가 약간 경사진 곳에 있어, 1층이라 하여도 도로변에서는 지하 주차장이 1층으로 보이고, 거실 등은 2층으로 보입니다. 따라서 사생활 침해는 크게 없을 듯합니다.
•  계약취소분인 34평형은 2층입니다.

 

다. 대중교통 접근성

아쉬운 점은 가까운 9호선 지하철역인 흑석역이 직선거리로 약 1km, 도보로 약 10분가량 걸립니다. 지선버스가 수시로 다니기는 하나 아파트가 약간 경사진 곳에 있어 우천 시나 눈이 오는 등 날씨가 안 좋을 때는 약간 불편한 점이 있습니다.

 

3. 흑석 자이 가격경쟁력 분석

 

가. 분양가

무순위 1가구(59m2, 25평형) 분양가는 646,500천원에 발코니 확장비 15,500천원을 합하여 662,000천원(6억6천)입니다. 계약취소 1가구(84m2, 34평형)의 분양가는 967,900천원에 발코니 확장비 16,700천원, 유상옵션으로 시스템 에어컨과 광파오븐 비용 5,310천원을 합하여 989,910천원(약9억9천)입니다.

 

나. 주변 시세

단지 내에서 59m2 실거래가는 최근 2023.03.월에 11억7천으로 거래되었으며, 84m2는 단지 내 거래는 없으나, 입주 11년 된 바로 옆 단지인 흑석 한강 푸르지오를 보면 6월에 13억9천에 거래가 된 사례가 있습니다. 또한 네이버 매매 등록된 명세를 보면 59m2는 13~14억, 84m2는 18~19억에 매물이 등록된 것을 보면, 시세는 59m2는 13억 내외, 84m2는 17억 내외로 추정됩니다.

 

다. 안전마진

따라서 이 물건의 안전마진 – 현재가로 환산한 예상수익 – 은 무순위인 59m2는 6억 내외, 계약취소분 84m2는 7억 내외로 추정됩니다. 절대 금액은 계약취소분인 34평형이 더 크지만 취득금액을 고려한 예상수익률은 무순위분인 25평형이 더 크다고 볼 수 있습니다.

 

4. 청약 일정 및 방법

 

가. 청약 일정

흑석자이의 무순위와 계약취소분의 청약 일정은 다음과 같습니다.

•  청약 접수 : 06.26.(월) 09:00~17:30, 청약 Home 인터넷 청약
•  당첨자발표 : 청약홈에서 개별 조회
     - 무순위분 : 06.30. (금)      - 계약취소분 : 06.29. (목)

•  당첨자 서류제출 : 07.01. (토), 대치동 자이갤러리 분양사무실
•  계약체결 : 07.07. (금), 대치동 자이갤러리 분양사무실

 

나. 청약 자격

•  무순위 : 공고일(06.19.) 현재 국내 거주 성년
•  계약취소분 : 공고일 현재 서울특별시 거주 무주택 세대주

 

다. 주의할 점

•  당첨자 발표일이 다릅니다. 따라서 서울시 거주 무주택 세대주는 둘 다 각각 신청이 가능합니다.
•  무순위 25평형은 당첨 후 계약을 체결하지 않아도 불이익이 없으나, 계약취소분 34평형은 당첨될 경우 계약하지 않더라도 당첨자로 관리되어 5년 동안 재당첨 제한에 걸립니다.

흑석자이(계약취소주택) 계약취소주택 입주자모집공고문.pdf

0.71MB

흑석자이(무순위 1차) 무순위 입주자모집공고문.pdf

0.31MB

 

5. 마치며

•  이 아파트는 민간아파트 분양가 상한제 시행 전에 분양한 아파트입니다. 분양 당시에는 시세와 비슷하게 분양하였으나, 분양 후 아파트 가격이 급등함에 따라 과거 분양가로 분양하는 현재는 시세의 절반밖에 되지 않아, 건축비 상승을 반영한 분양가 상한제 아파트보다 더 큰 매력이 있는 아파트가 되었습니다.
•  특히 무순위 25평은 자본이 축적되지 않은 사회초년생, 미혼자 또는 이러한 자녀를 두고 있는 장년층에게 적극적으로 추천하는 분양 물건입니다. 당첨 후 일주일 만에 계약을 체결해야 하고 계약금이 20%라 부담이 될 수도 있습니다만, 무순위 25평형(59m2)은 당첨 후 계약을 포기하더라도 아무런 불이익이 없으니 적극적으로 도전하기를 권합니다.
•  당첨 시 자금조달계획서를 작성할 터인데, 직장이 있는 사회 초년생의 계약금 마련 루트는

       - 본인 저축

       - 회사 주거 안정 지원 대출

       - 본인 신용 대출

       - 부모 증여 : 5천만원 한도 증여세 비과세

       - 지인 차입 등으로 나누어서 준비해야 할 것입니다.

• 그리고 잔금은

      - 주변 전세 시세가 납부할 잔금 수준이므로 급전세로 마련이 가능하리라 보입니다.

•  이상으로 흑석 뉴타운에서 과거 분양가로 분양하는 흑석 자이의 분양에 대하여 살펴보았습니다. 흑석뉴타운 초기에는 지구 내 아파트의 평당가격이 반포의 약 50% 내외였으나, 현재는 반포 시세의 60~70% 수준으로 상승하였습니다. 뉴타운이 진행될수록 상대적으로 그 가치를 인정받고 있다는 의미로 볼수 있습니다.
• 자산운용은 관심을 갖고 꾸준히 노력하는 자에게 보상을 준다고 믿는 부자은퇴였습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

 

분양가 상한제 근거 규정, 분양가 산정 및 관련 규제, 현재 규제지역 현황 및 폐지 논거에 대하여

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