분양가 상한제 근거 규정, 분양가 산정 및 관련 규제, 현재 규제지역 현황 및 폐지 논거에 대하여

오늘 국내 일간 경제신문에 분양가 상한제를 폐지해야 한다는 논거로 국내 유수 경제학 교수의 칼럼이 실렸습니다. 이를 계기로 분양가 상한제 근거 규정, 분양가 산정 및 당첨자 규제, 현재 규제지역 현황 및 폐지 논거 등을 알아보며 조사, 연구한 자료를 공유합니다.

목  차
1. 분양가 상한제란?
2. 분양가 상한제 근거 규정 - 적용 범위 및 제외 주택
3. 분양가 상한제 주택의 분양가 산정 및 당첨자 규제
4. 현재 규제지역 현황 및 폐지 논거
5. 마치며

 

1. 분양가 상한제란?

가. 의의

분양가 상한제란 공동주택을 분양할 때 국가에서 정한 가격 이하로만 분양가를 정해 판매하게 하는 제도로 당초 정책목표는 급등하는 분양가격을 일정 가격으로 통제하여 실수요자들의 부담을 덜게 하려는 제도입니다.

나. 분양가 상한제도 연혁

• 분양가 상한제 시작은 1977년 주택청약 제도와 함께 실시되었으며 개폐를 반복하다, 1989년 노태우 정부에서 원가연동제 정책을 만들었는데 이 정책이 현재의 분양가 상한제 정책의 뼈대라고 합니다. 그러다 1999년 외환위기 때 분양가 상한제를 폐지하였으나 2005년 이후에 다시 분양가 상한제가 부활하여 현재까지 오고 있습니다.
• 결론적으로 현재도 분양가 상한제는 계속 유지되고 있으며 다만 일부 내용을 수정하는 쪽으로 정책을 유지하고 있습니다.

 

2. 분양가 상한제 근거 규정 - 적용 범위 및 제외 주택

가. 대상 주택

• 주택법 57조에 따르면 공공택지와 기타 도심 공공주택 복합지구, 주거제 태생 혁신지구 또는 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부 장관이 지정하는 지역(투기과열지구)에서 일반인에게 공급하는 공동주택은 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(분양가상한제 적용주택)하여야 합니다.
• 반드시 적용되는 곳은 신도시 등 공공택지이며, 가장 많은 대상은 부동산 가격에 따라 국토교통부 장관이 지정하는 투기과열지구입니다.

나. 제외주택 (57조2항)

• 공동주택에만 분양가 상한제를 적용하므로, 단독주택 분양은 당연히 제외되고, 도시형 생활주택 역시 규정에 의거 제외됩니다.
• 또한 관계 법령에 따라 일정 조건을 갖춘 경우 - 즉, 임대물량이 일정 수준 이상인 경우, 택지 규모가 일정 수준 이하 또는 분양 주택이 일정 가구 이하인 경우 등 – 에는 분양가 상한제 적용을 배제합니다.

 

3. 분양가 상한제 주택의 분양가 산정 및 당첨자 규제

가. 분양가 산정

• 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당)되며,
• 공공택지에서 주택공급 시 택지의 공급가격을 기준으로 하고, 민간택지의 경우에는 감정평가액(경매·공매 낙찰가격, 공공기관으로부터 매입한 가격으로 할 수도 있음)을 기준으로 하여 택지와 관련된 비용을 가산하고,
• 건축비는 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 건축비(기본형건축비)에 국토교통부령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 합니다.
• 이러한 분양가 산정은 입주자 모집공고 시 공고문에 공시합니다.

나. 실거주 의무

• 분양가 상한제 주택에 당첨된 경우 주택법 57조의 2에 의거 반드시 실거주하여야 합니다. 이 조항은 부동산가격이 급등하던 이전 정부에서 신설된 조항으로 2021.02.19. 입주자 모집 승인 신청분부터 적용하고 있습니다.
• 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등 입주자의 거주의무 등) 조항을 보면, 수도권의 분양가 상한제 적용주택의 입주자(상속받은 자는 제외)는 해당 주택의 최초 입주 가능일부터 5년 이내의 범위에서 --- 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다고 규정하고 있어 5년 이내에서 연속적으로 거주하는 것이 의무사항으로 되어 있습니다.
• 또한 이 기간 도중에 거주이전을 하려는 경우 한국토지주택공사(LH)에 매입을 신청하도록 의무화하였으며, 매입가격은 분양가격에 은행의 1년 만기 정기예금의 평균 이자율 수준을 더한 금액으로 합니다. 또한 실제 거주하지 아니하는 경우에는 형사처벌도 가능하여지도록 한 강력한 규제 수단입니다.
• 뿐만 아니라 거주 의무자는 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권 보존등기 시에 등기부에 기재(부기등기)하여야 하도록 하여, 등기부에도 나타나게 됩니다.

다. 전매제한

• 또 하나의 규제 수단으로 분양주택의 환금성을 제한하는 전매제한이 있는데, 주택법 64조(주택의 전매행위 제한 등)를 보면 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택 또는 분양가상한제 적용주택의 입주자로 선정될 경우 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(상속의 경우는 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있습니다.
• 그러나 현 정부에서 시행령을 개정하여 전매제한 기간을 대폭 단축함으로써, 2023년 4월 7일부터는 수도권의 경우 최대 10년에서 3년으로, 비수도권일 경우 최대 4년에서 1년으로 단축되어 분양권 또는 입주권 등을 매도하여 현금화할 수 있는 기간이 많이 단축되었습니다. 당첨일을 기준으로 하므로 공사 기간이 긴 사업장의 경우 입주 전이라도 최장 3년이 지나면 전매가 가능한 곳도 나오고 있습니다.

 

4. 현재 규제지역 현황 및 폐지 논거

가. 현재 상한제 적용현황

• 이전 정부에서 2019.11.06., 2019.12.16. 두차례에 걸친 규제지역 확대로 인하여 수도권 대부분이 분양가 상한제 적용으로 규제되었으나, 이번 정부에서 대폭 해제하였습니다.
• 강남 3구(강남,서초,송파)와 용산구를 제외하고는 모든 지역이 2023.01.03.에 투기과열지구에서 해제됨으로서 현재 분양가 상한제가 적용되는 지역은 강남 3구와 용산구 뿐입니다.

나. 분양가 상한제 폐지 논거

분양가 상한제는 실수요자의 주거 안정이라는 도입목적에도 불구하고 실제로는 주거 안정화에 도움이 안 된다는 것이 상한제 폐지론자들의 핵심 논거인데, 이를 구체적으로 살펴보면

• 분양가 상한제는 분양주택만을 대상으로 하므로 기존 주택가격에 영향을 미치지 못하고,
• 기업의 장기 수익 악화로 공급이 위축되어 오히려 주택가격이 상승하며,
• 특히 민간택지의 분양가 상한제는 개인의 재산권을 침해하는 반 자본주의적이며 반시장적 규제로 볼 수 있고,
• 청약 경쟁이 심하여 노력이 아니라 운에 따라 당첨이 결정되므로, 실수요자에게 배분되지 못하는 국가 경제적으로 배분 상 비효율 효과가 발생하며,
• 높은 경쟁률 등으로 암시장 형성 및 낮은 분양가로 주택 품질의 저하가 발생하므로,

득보다 실이 많으므로 폐지해야 한다고 주장합니다.

대안으로는

• 시장의 정확한 수요와 공급 데이터를 파악하고, 이를 토대로 안정적인 주택공급 정책을 수립하며,
• 총부채원리금상환비율 등의 주택 금융정책을 더하여,

주택의 수요와 공급의 균형을 유도함으로써 주택가격을 안정화할 수 있다고 주장합니다.

 

5. 마치며

• 분양가상한제 규제 중 전매제한은 대통령령을 개정함으로써 완화되었으나, 강력한 규제인 실거주 의무는 현재도 유지되고 있습니다.
• 분양가격이 인근 주택 시세의 80% 미만인 주택의 경우 공공택지의 공동주택일 경우에는 5년이며, 민간택지 공동주택일 경우에는 3년의 실거주 의무기한이 있고, 분양가격이 인근 주택 시세의 80~100% 사이인 경우 공공택지일 경우 3년 민간택지의 경우에는 2년의 실거주 기간을 채워야 합니다.
• 실거주 의무를 완화하기 위해서는 지난 정부에서 신설된 주택법 제57조의 2를 삭제하여야 합니다. 물론, 실거주 의무기간을 대통령령으로 위임하였으므로, 전매제한기간 단축처럼 주택법 시행령 제60조의 2의 기간을 대통령이 개정하여 기간을 줄이거나 늘릴 수는 있겠지만, 이럴 경우 의무사항인 상위법을 대통령이 무력화시키며 국회의 입법권을 침해한다는 논란이 야기될 수도 있을 것입니다.
• 우리나라 주택소유자의 평균 보유기간이 약 10년이라고 합니다. 부동산의 큰 사이클이 10년이 조금 안 되니, 분양가 상한제 주택의 경우 아무리 고점에서 사더라도 당첨되어 거주하는 것만으로도 혜택을 본다고 할 수 있으므로, 규제 해제 여부를 떠나서 실수요자는 적극적으로 도전하는 것이 맞지 않나 생각합니다.

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