문중토지, 종중 땅 매매시 절차 및 주의사항

경제가 발전하고 부동산 가격이 급등함으로서 문중 땅인 임야 등에 대하여 매각절차 미비로 문중원 간 형사적 처벌 또는 불미스러운 일이 많이 발생하여 문중토지, 종중 땅 매매시 지켜야 할 절차 및 주의사항에 대하여 알아봅니다.

<목 차>
1. 문중의 특이성질
2. 문중부동산 매도시 절차
3. 매각절차 위반시 처벌 또는 불이익
4. 특별조치법이 면책가능한지 여부
5. 마치며 - 처벌 또는 불이익 회피 방법

 

1. 문중의 특이성질

 

문중은 종중과 같은 말입니다. 문중은 공동의 선조를 모시는 후손들이 선조의 분묘를 관리하고 제사를 지내는 등 친목을 도모하고자 하는 목적으로 형성된 후손집단을 의미하며 법적으로는 법 인격없는 사단으로 취급합니다.

 

가. 문중토지, 종중땅

•  문중재산은 토지, 건물, 산, 전답 등의 재산이 문중의 소유로 되어 있는 것을 말하며, 문중원들의 공동재산으로 법적으로는 매각절차가 까다로운 총유라는 공동소유 형태로 취급합니다.​
•  공동으로 관리하는 땅이어서 다수의 문중원들을 대신하여 소수에게 명의 신탁을 하는 경우가 많습니다. 1995년 명의신탁 효력은 인정되지 않는다는 법률이 제정되었습니다만 문중 땅 등 문중재산의 명의신탁에 대해서는 예외로 인정하고, 보통 문중 명의신탁은 문중원 중 대표자 또는 소수 어른 명의로 하는 경우가 많습니다.
•  문중토지에 대한 명의 등기가 이루어졌다 하여도 형식적으로 이름만 빌려주었을 뿐, 이에 대한 처분 등의 권한까지 갖는 것이 아닙니다. 문중 땅에 대해 문중 원에게 명의신탁해 놓았으나 명의자가 사망하여 상속인들에 의해 관리되거나 땅 값이 급등하는 등의 이유로 소유관계를 둘러싸고 분쟁이 많이 발생하고 있습니다.

 

나. 문중토지 명의이전 간편 방법

•  1명에게 대표 상속 후 문중에 증여하시면 됩니다. 그러나 전답은 현재 농지법에 의하여 문중명의로 등기는 불가능 합니다. 다만 농지개혁 자료인 위토대장에 등재되어 있는 경우에는 전답도 문중 명의로 등기 가능합니다. 직접하셔도 되고 토지 관할 등기소 부근 법무사 사무실에 위임하셔도 됩니다.
•  토지의 가액이 상당한 경우 증여세 등의 부담이 많으므로 문중에서 명의자 상속인을 상대로 명의신탁해지 소송으로 진행하셔도 됩니다. 전답은 농지법에 의하여 문중명의로 등기는 불가능하지만, 소송에서 승소가능하므로 이후에 가처분 등기로 명의자가 임의대로 처분하는 것을 막을 수는 있습니다. 또한 추후에 수용 등으로 보상이 나올 경우에는 현금수령이 가능합니다.
•  10여년에 한번씩 제정되는 부동산특별조치법 시행시에는 보증인 5인 등의 보증과 공부상 소유주 또는 상속인의 이의신청 등의 절차를 거쳐 지자체에 확인서 발급으로 등기가 가능합니다만, 현재 2022년에 마지막 4차 특별조치법이 종료되었으므로 차기 특별조치법의 제정을 기다려야 합니다. 절차가 점점 까다로워 지고 있습니다.

 

2. 문중부동산 매도시 절차

 

가. 명의신탁

•  명의신탁은 위법 행위로서 수탁자와 신탁자 모두에게 허용되지 않지만 예외적으로 문중토지의 경우에는 허용하고 있습니다.
•  문중 명의신탁을 종중 구성원 중 대표자 혹은 여러명의 명의로 할 순 있지만, 이 사람이 토지에 대한 소유권을 가질 수 있는 것은 아닙니다. 문제가 생기는 부분도 명의신탁을 맡겼음에도 불구하고 소유주가 이 땅을 문중재산이 아닌 자신의 것으로 주장하거나 착각하여 매도했을 때 문제가 발생합니다.
•  그래서 이런 문중 땅을 샀다고 하더라도 추후에 거래가 무효화될 수 있으므로, 주의하여야 합니다. 토지 매매 결정을 할 때에는 문중 규약에 따라 구성원을 소집하고, 구성원들의 동의를 구하는 절차를 거쳐야 합니다. 만약 이러한 절차를 모두 무시한 채 명의자가 독단적으로 토지를 매도했다면 명의신탁해지 소송 또는 거래 무효 소송으로 매수자는 소유권을 상실할 수도 있습니다.

 

나. 매각 절차

•  문중은 법인격없는 단체로 그 공동소유는 법적으로 총유라는 소유형태로 합니다. 총유재산인 문중재산을 매도시에는 특별한 주의가 필요하며, 총유재산의 처분은 원칙적으로 구성원의 만장일치가 필요합니다.
•  따라서 문중 총회에서 적법한 소집절차를 거쳐서 결의를 거친 경우에만 매도 등의 처분행위가 가능합니다.
•  그러나 문중 규약 또는 정관이 있을 시에는 규약에 따릅니다. 예를 들어 문중재산 처분을 총회에서 문중 정회원 2/3이상 출석, 출석 2/3이상 찬성으로 의결하게 되어있으면, 총회 소집절차 및 의결 등이 정상적으로 처리되어야 합니다.
•  민법 제275조, 제276조 제1항은 총유물의 관리 및 처분에 관하여는 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하되 정관이나 규약에서 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정하고 있으므로, 이러한 절차를 거치지 아니한 총유물의 관리·처분행위는 무효이다(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 등 참조)라는 대법원 판례가 있습니다.
•  그러므로 처분을 해야 한다면 모든 문중원들의 동의를 충분히 얻는 과정을 거쳐야 합니다. 그에 대한 서명이나 회의록을 남겨두어 추후 분쟁에 대한 발생을 미리 방지하여야 합니다.

 

3. 매각절차 위반시 처벌 또는 불이익

 

총회 소집절차 및 의결절차가 투명하지 아니하거나, 문중의 의견을 듣지 아니하고 개인의 재산인 것처럼 상대방을 속이고 매각한 경우에는 거래 무효뿐만 아니라 당사자는 형사적인 처벌을 받을 수도 있습니다.

 

가. 배임 또는 횡령의 형사처벌 및 부당이득 반환청구 소송 가능

•  명의만 갖고 소유권을 갖지 아니한 자가 선량한 관리자의 주의의무를 게을리 하고 임의로 문중자산을 매도하고 이익을 취한 경우, 5년이하의 징역인 배임죄 또는 횡령죄로 처벌 될 수 있습니다.
•  이 과정에서 문중 회의록이나 자산 매각 동의서 등을 허위로 작성한 경우 사문서 위.변조죄를 추가로 받아 가중처벌 될 수도 있습니다.
•  동시에 매매대금은 개인의 자산이 아닌 문중자산이므로 부당이득 반환청구소송을 당하여 매매대금을 종중에 반환하여야 합니다.

 

나. 매매대금 반환소송 또는 손해배상 청구소송 피소 가능

•  명의신탁이 되어 있어서 자칫 개인 간의 거래로 보일 수 있어, 아무것도 모르고 문중 땅을 매입한 사람에게는 문중 땅 거래가 무효가 되어, 수년이 지난 후에라도 모든 권리를 잃을 수도 있습니다.
•  문중땅임을 모르고 매수한 매수인은 매도인을 상대로 계약무효로 인한 소송을 제기해 매매대금 반환을 청구할 수 있습니다만 재산을 이미 타인명의로 빼돌린 경우에는 회수가 어려울 수 있습니다. 
•  또한 상대방이 문중땅임을 속이고 판매하고 잘못된 계약으로 인하여 사업에 차질이 빗어졌다면 속인 상대방에게 손해배상 청구 소송을 할 수 도 있습니다.

 

4. 특별조치법이 면책가능한지 여부

 

일부에서 공부와 현실과의 괴리를 메우기 위한 특별조치법이 여러차례 시행되었고, 이미 그 기간의 종료되었으므로 명의신탁재산은 문중재산이 아니라 개인재산이라 주장하기도 합니다.

 

가. 특별조치법 성질(4차, 2020.02.04.부터 2년)

•  등기부의 기재가 실제 권리관계와 일치하지 아니하는 부동산을 용이한 절차에 따라 등기할 수 있도록하기 위하여 4차례의 특별조치법을 한시적으로 운영하였습니다. 이에따라 명의신탁된 문중재산 또는 상속은 되었으나 명의변경은 되지않은 재산 등이 실제권리를 반영하여 등기 되었습니다.
•  구체적으로는 1995년 6월 30일 이전의 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권 보존등기가되어 있지 아니한 부동산등이 대상입니다.

 

나. 특조법 기한내 등기 미실행시

•  4차에 걸친 특별조치법이 2022년에 만료되었으며, 등기이전이 쉽도록 한 특별조치법에 의하여 등기를 하지 않았으므로, 향후 등기이전이 까다로와 지고 문중으로의 등기이전시 과태료 등 금전적인 불이익은 있을 수 있지만, 
•  특별조치법이 등기 절차를 간소화하기 위한 법 절차일 뿐, 잘못된 권리관계를 용인한다는 법절차는 아니고,  
•  명의신탁이라는 본질은 변하지 않으므로, 문중자산이 등기명의자 개인자산으로 전환은 불가능하고,  개인에게 부당이득을 줄 수는 없다고 보입니다.

부동산소유권+이전등기+등에+관한+특별조치법+업무처리요령.pdf

2.88MB

 

5. 마치며 - 처벌 또는 불이익 회피 방법

•  문중부동산의 매도시에는 문중 전원의 동의가 필요하나, 정관 또는 규약이 있어 자산매각 절차가 규정되어있는 경우 그 절차를 따라야 합니다. (총회에서 정회원 2/3이상 출석, 출석 2/3이상 찬성으로 재산의 처분을 의결 등)
•  소문중 대표모임인 운영위원회 또는 이사회는 특별한 규정이 없는 한 자산매각 권한이 없는 것으로 보이고, 따라서 운영위원회 또는 이사회에서 만장일치로 매각 결의하더라도 사후에 총회에서 추인 절차를 받아야 할 것입니다.
•  따라서 이러한 매매 무효 또는 형사적 처벌 등을 피하기 위하여는 매매 당사자는 문중 규약 절차에 따른 매매인지 확인이 필요하며,
•  구체적으로는 총회 소집 절차, 재산 매각 의결 회의록 등을 사전에 요구하여 확인하여야 할 것이며, 또다른 오해를 피하기 위하여는 매매대상 부동산이 명의자 개인이 아니라, 문중 부동산임을 매매 계약서에 명시하는 것이 불필요한 분쟁을 예방하는 길이기도 합니다.
•  거래를 빨리 성사시키기 위하여 개인명의로 거래를 추진하는 경우에는 반드시 저의를 의심해 보아야 합니다. 이상으로 문중토지, 종중 땅 매매시 절차 및 특별히 주의하여야 할 사항에 대하여 살표보았습니다.

 

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